Umowa najmu okazjonalnego a umowa standardowa

Umowa najmu okazjonalnego a umowa standardowa – czym się różnią?

Umowa najmu okazjonalnego różni się od standardowej przede wszystkim szybszą i mniej skomplikowaną procedurą eksmisji, co stanowi skuteczne narzędzie w walce z nieuczciwymi najemcami. Oprócz standardowych postanowień dotyczących wynajmu lokalu, umowa najmu okazjonalnego wymaga od najemcy podpisania oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz wskazania alternatywnego miejsca zamieszkania na wypadek konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania.

Dodatkowo potrzebne jest pisemne oświadczenie właściciela lub osoby dysponującej prawem do wskazanego lokalu, potwierdzające zgodę na zamieszkanie tam najemcy w razie egzekucji. Oba oświadczenia muszą mieć formę aktu notarialnego.

Warto też podkreślić, że umowa najmu okazjonalnego dotyczy wyłącznie nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

Na jaki czas zawiera się umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony, a jej maksymalny okres nie może przekroczyć 10 lat. W przeciwieństwie do umowy standardowej, która może być zawarta na czas nieokreślony lub określony, ta forma najmu ma zawsze wyraźnie określony termin.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Zasady wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego są takie same jak w przypadku standardowej umowy. Najemca może zostać wypowiedziony w sytuacjach takich jak:

• Korzystanie z nieruchomości niezgodnie z umową lub jej przeznaczeniem, zaniedbywanie obowiązków, niszczenie wspólnych urządzeń, naruszanie porządku domowego lub utrudnianie życia innym mieszkańcom – mimo wcześniejszego pisemnego upomnienia.
• Zwłoka w opłacaniu czynszu lub innych należności za co najmniej trzy pełne okresy płatności, po uprzednim pisemnym wezwaniu do zapłaty i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości.
• Najemca bez zgody właściciela wynajął, podnajął lub użyczał lokal osobom trzecim.
• Utrata prawa do zamieszkiwania w alternatywnym lokalu wskazanym w umowie, bez przedstawienia nowego miejsca ani oświadczenia właściciela o jego dostępności.

Dzięki tym przepisom umowa najmu okazjonalnego zapewnia podobny poziom ochrony właścicielowi jak umowa standardowa, ale z dodatkowymi mechanizmami ułatwiającymi egzekwowanie praw.

Zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego w Urzędzie Skarbowym

Każdą umowę najmu należy zgłosić do Urzędu Skarbowego. W przypadku umowy najmu okazjonalnego jest to szczególnie ważne, ponieważ zgłoszenie zawarcia umowy – w ciągu 14 dni od przekazania lokalu najemcy – warunkuje skuteczność przepisów umożliwiających szybką eksmisję na podstawie aktu notarialnego.

Jeśli wynajmujący nie zgłosi umowy w terminie lub w ogóle, umowa nadal obowiązuje, ale traci swoje specjalne właściwości dotyczące eksmisji, co oznacza, że wynajmujący będzie musiał skorzystać z dłuższej procedury sądowej.

Wynajmujący musi też na żądanie najemcy przedstawić potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu, chociaż brak takiego potwierdzenia nie wiąże się z żadnymi sankcjami prawnymi.

Czas trwania eksmisji przy umowie najmu okazjonalnego i standardowej

Największą zaletą umowy najmu okazjonalnego jest możliwość szybszej eksmisji. W przypadku nieopuszczenia lokalu po wygaśnięciu umowy, wynajmujący może wykorzystać notarialne oświadczenia najemcy i zlecić komornikowi przeprowadzenie eksmisji bez konieczności uzyskiwania sądowego wyroku eksmisyjnego.

Taka procedura jest szybsza i mniej kosztowna niż standardowa eksmisja, która w przypadku umowy najmu tradycyjnego może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat.

Podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego to skuteczny sposób zabezpieczenia interesów wynajmującego przed problematycznymi najemcami. Choć okres eksmisji może trwać kilka miesięcy, jest to zdecydowanie krócej niż przy umowie standardowej, gdzie proces ten może się przeciągać latami.

Biorąc pod uwagę ryzyko finansowe i stres związany z długotrwałymi postępowaniami, podpisanie umowy najmu okazjonalnego wydaje się najlepszym rozwiązaniem dla właścicieli nieruchomości, którzy chcą mieć większą kontrolę nad wynajmowanym lokalem.